Preguntas frecuentes

GUÍA PARA INVERTIR EN REMATES HIPOTECARIOS.

¿Qué son los remates hipotecarios?
Son las propiedades que los bancos les quitan a deudores que no pagaron su crédito hipotecario.

¿Por qué los inmuebles no se pueden ver por dentro?
No se pueden conocer en su interior ya que siguen habitados por el demandado. Nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo y entregar el inmueble desocupado.

¿Es buen momento para invertir en remates?
Definitivamente sí. La pandemia ha generado excelentes oportunidades que tienes que aprovechar ya.

Quiero invertir en remates pero mi familia me critica y dice que no me meta en eso
No dejes que tu familia sabotee tus planes y sueños. Con la asesoría y el acompañamiento correcto lo puedes lograr. Ya estás en el lugar correcto. Somos los expertos en remates inmobiliarios.


¿En qué estatus jurídico se encuentran los inmuebles?
Tenemos inmuebles en todas las etapas del juicio. Si compras un asunto en etapa temprana del juicio, el tiempo de entrega será mayor pero el precio de remate será muy bajo.

Si compras un inmueble en una etapa muy avanzada, el tiempo de entrega será mucho más rápido pero el precio se incrementa.

Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.

¿Cuánto dura un juicio especial hipotecario?
Depende del demandado. Si se defiende mucho y se ampara, se puede tardar hasta 3 años. La ventaja es que los intereses NUNCA se detienen la deuda sigue creciendo a tu favor como una bola de nieve y eso hace que el demandado ya no pueda pagar la deuda y te terminas adjudicando el inmueble.

¿Qué es lo más importante que tengo que saber antes de invertir?
En la revisión de expediente tenemos que cerciorarnos de que el demandado esté bien emplazado (bien notificado), que la deuda sea alta, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT. Además de revisar a detalle el expediente jurídico, cotejamos esta información con el registro público de la propiedad para ver si es un juicio viable y sano que te conviene adquirir.

¿Hay riesgo de perder dinero?
No. Aquí el factor no es riesgo sino tiempo ya que no hay riesgo de perder el dinero, el juicio o la propiedad ya que el juicio es un traje hecho a la medida para que el banco siempre gane y una vez que le pagas al banco, ahora tú tomas el lugar del banco. La cesión de derechos que te hace el banco se va a materializar en dinero o en una propiedad, sólo es cuestión de tiempo.

¿Qué significa Adjudicado?
Que ya se terminó el juicio y adquieres el derecho de escriturar el inmueble a tu nombre ante el registro público de la propiedad y de comercio. Lo único que hace falta es tomar posesión del inmueble (desalojo) mediante una negociación de entrega y escriturar.
El demandado pierde todos sus derechos de apelación, amparo y derecho al tanto (derecho a pagar su deuda).
El tiempo de entrega de estos inmuebles es muy rápido y no hay forma en la que el demandado pueda pagar la deuda o recuperar la propiedad.

¿Qué me conviene más? ¿Comprar un inmueble ya adjudicado?
Depende para qué lo quieras.

Si lo compras como negocio, lo realmente interesante es comprar derechos litigiosos ya que el precio será mucho más bajo. Puedes encontrar inmuebles hasta en la quinta parte de su valor comercial y venderlo ya adjudicado sin escriturar y triplicar tu inversión sin riesgo. Sólo es cuestión de tiempo y paciencia.

Pero si lo que buscas es quedarte con el inmueble te recomiendo que compres derechos adjudicatarios o remates judiciales en subastas públicas. Son un poco más caros pero ya no vamos por la deuda sino por la propiedad ya que el demandado perdió toda posibilidad de recuperarla.

¿Qué pasa si el demandado paga su deuda?
Si aún no te han hecho la cesión de derechos litigiosos, el inmueble simplemente sale del inventario del banco y ya nadie lo puede comprar.

Si el banco ya te hizo la cesión de derechos (entrega jurídica) ante notario público, ahora el demandado te tendría que pagar a ti el total de la deuda con intereses ordinarios y moratorios.

El demandado no debe 3 pesos, sino una bola de nieve de intereses muy grande y ya no se los debería al banco sino a ti y te los tendría que pagar a ti, así que recuperarías tu inversión inicial más una excelente ganancia.

¿Hasta cuándo puedo escriturar el inmueble?
Una vez que te adjudiques el inmueble (paso 8 de 10) el juez ya te permite escriturar incluso aún sin tener la posesión material. Se puede escriturar y hacer el lanzamiento al mismo tiempo.

¿Me conviene escriturar la propiedad?
Depende: Si lo compraste por inversión, NO.

Te conviene más venderlo mediante una cesión de derechos adjudicatarios para no pagar doble escritura y trasladar los gastos de escrituración e impuestos al siguiente cesionario.

Si deseas quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, definitivamente sí te recomiendo elevarlo a escritura pública con el notario de tu elección.

¿Qué diferencias hay entre una cesión de derechos y una escritura pública?
Los dos instrumentos son títulos de propiedad con el mismo peso jurídico. Te conviene escriturar solo cuando tu deseo sea quedarte con el inmueble. La mayoría de nuestros clientes son inversionistas. Ellos NO vienen por un inmueble sino por LA UTILIDAD que genera el negocio de los remates. Los inversionistas compran asuntos muy baratos en etapas tempranas del juicio y los venden en etapa final del juicio a un precio mucho mayor y se quedan únicamente con la ganancia y trasladan todos los gastos de escrituración, impuestos y traslado de dominio al siguiente cesionario.

¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender mi cesión de derechos a alguien más?
La puedes vender al siguiente día si quieres siempre y cuando el precio esté por debajo de la deuda y sea atractivo para otros inversionistas.

¿Qué otros gastos adicionales tengo que contemplar aparte del precio del remate?

•    Adeudos. Luz, agua, predial o mantenimiento condominal en su caso. Normalmente no se debe tanto ya que el demandado sigue habitando el inmueble y necesita de los servicios básicos.

•    Mantenimiento / Remodelación. Darle mantenimiento si es que lo requiere. Normalmente entregan el inmueble en buenas condiciones ya que lo están habitando o rentando a un tercero, pero guarda un poco de dinero por si el inmueble llegara a requerir algún tipo de reparación.

•    Escrituración. Considerar del 6% al 9% sobre el valor comercial del inmueble. El valor comercial lo determina el avalúo que manda a hacer el notario de tu elección.

•    Impuestos. Sólo para el caso de que quieras escriturar el inmueble, tendrías que pagar ISR por adquisición e impuesto por utilidad.

•    Trámite de cesión de derechos. Considerar de $14,000.00 a $16,000.00 pesos (más IVA en caso de requerir factura). Esto se lo pagas directamente a la notaría al momento en que te hagan la cesión de derechos.

•    Gastos de ejecución y lanzamiento. Avalúo, certificados de libertad de gravamen, cancelación de hipoteca, estado de cuenta contable certificado, gastos de lanzamiento y desalojo.

¿Por qué mi abogado me dice que no compre remates?
Porque te acercaste al abogado equivocado que no conoce del tema y lo único que va a provocar es que pierdas la mejor oportunidad de inversión.

Los abogados de notaría no son civilistas ni litigantes. Son ramas totalmente diferentes y no sabrían aconsejarte. Si quieres un consejo te tienes que acercar a un abogado experto en el tema de los remates inmobiliarios. Si no es experto en remates, su opinión no te sirve de nada y puede hacerte perder la oportunidad de tu vida.

Comprar inmuebles directamente al banco es lo más seguro del mundo ya que el banco no hubiera prestado un solo centavo si los documentos no estuvieran en regla. Los bancos no corren riesgos, aseguran su pago antes de prestar dinero.

¿Tengo que contratar a mis abogados para que revisen los documentos del inmueble?
No. Nosotros nos encargamos de revisar expediente jurídico y documentos del inmueble para saber con exactitud lo que estarías comprando y te entregamos un dictamen jurídico para saber si el asunto es viable y si te conviene adquirirlo.

¿En cuánto tiempo me entregan el inmueble?
Depende de la propiedad que hayas elegido.

Si elegiste un inmueble en una etapa temprana del juicio, vamos para largo. De 2 a 3 años aprox. Obviamente son los más baratos. El banco literal te lo va a regalar. Por eso se llaman remates.

Si elegiste un inmueble jurídicamente muy avanzado el precio se eleva pero el tiempo de entrega se reduce.

Lo ideal es comprar derechos litigiosos para que la utilidad sea mucho mayor.

El tiempo de entrega también depende mucho del demandado. Si el demandado se defiende mucho y se ampara, va a alargar el proceso.

Ningún amparo puede hacer que el demandado gane el juicio. Lo único que ganaría sería tiempo pero eso le cuesta dinero.

Hay demandados que no quieren problemas ni escándalos y entregan el inmueble de manera pacífica. Se llama dación en pago. En este caso la entrega material sería prácticamente inmediata.

¿Cuánto se paga de escritura?
Depende de la entidad. Aquí en la Ciudad de México una escritura pública cuesta entre el 6% y el 9% del valor comercial del inmueble.

¿Quién determina el valor comercial de la propiedad?
El notario de tu elección manda a hacer un nuevo avalúo. El monto de la escritura te incluye traslado de dominio, aranceles, honorarios del notario, avalúo, inscripción al registro público, certificados y cancelación de hipoteca.

¿Cuáles son los impuestos?
Impuesto Sobre la Renta por adquisición ISR. Dependerá si por el valor catastral vigente alcanza el beneficio de la jornada notarial. De lo contrario se requerirá avalúo fiscal subido al SIGAPRED (Sistema de Tesorería de la Ciudad de México para el pago del Impuesto Local ISAI), que será útil para saber si genera este impuesto sobre la renta.

Impuesto por Utilidad. La diferencia entre los valores de adquisición y avalúo estará gravada de forma directa y el notario tendrá la obligación de retenerlo si el adquiriente es persona física.

¿Cómo puedo saber cuánto más tengo que considerar para los gastos adicionales?
Una forma muy sencilla de hacer un cálculo aproximado de cuánto dinero tienes que guardar adicional al precio del remate sería multiplicar el precio del remate por 1.35 y el resultado será el total a invertir, por ejemplo:

Si el precio de remate fuera de $3,000,000.00 de pesos por ejemplo, lo multiplicas por 1.30 y el resultado serán: $3,900,000.00 pesos. Ese es el costo total aproximado del remate ya incluyendo traslado de dominio, escritura, impuestos y adeudos.

Precio de Remate: $3,000,000.00 pesos.
Multiplicar x 1.30
TOTAL: $3,900,000.00 pesos aprox.

Lo más alto de esta suma no es la escritura sino los impuestos ya que el banco te está trasladando todos los impuestos que le tocaba pagar. Por eso te lo vende tan barato mediante una cesión de derechos para que tú absorbas sus impuestos.

Aun así, el remate es un excelente negocio por donde quiera que lo veas. Aun teniendo que pagar impuestos, siempre tendrás grandes utilidades debido al excelente precio de remate.

¿Hay formas de reducir el monto de los impuestos?
Sí. Con una buena estrategia fiscal podemos reducir (no exentar) hasta un 35% el monto de los impuestos. Ejemplo:

Precio de Remate: $3,000,000.00 pesos.
Escritura, traslado de dominio, impuestos y adeudos: $585,000.00
TOTAL: $3,585,000.00 pesos aprox.

¿Por qué Hacienda me cobra impuestos?
Porque estás teniendo una utilidad la cual se grava y el banco te vende el inmueble a un precio muy por debajo de su valor real con la condición de que tú absorbas los impuestos que le correspondían.

IMPORTANTE: Sólo pagarías impuestos en el caso de que te adjudiques el inmueble y lo quieras escriturar. La ley no te obliga a escriturar.

¿Tendré problemas para vender el inmueble si se enteran que lo compré mediante un remate?
No. Incluso lo puedes vender en cualquier momento sin escriturar. No se llamaría compraventa, se llamaría cesión de derechos.

Si ya escrituraste, ya lo puedes vender a cualquier persona incluso mediante créditos hipotecarios.

¿Por qué no se lo puedo vender a alguien que tenga crédito hipotecario si no lo he escriturado?
Porque lo primero que le va a pedir su banco para liberar la línea de crédito es que esté escriturado y libre de gravamen.

¿Me conviene más comprar un remate que un inmueble de venta tradicional?
Definitivamente sí, ya que los precios son mucho más bajos y el inmueble se lo compras directamente a una institución financiera y te van a hacer la cesión de derechos (entrega jurídica) desde inicio, desde que pagas, dando y dando.

Es mucho más seguro comprar inmuebles a un banco que a un particular o a una constructora. Las constructoras pueden quebrar o desaparecer o incumplir. Los bancos no, y aunque eso llegara a suceder, no importa porque tú ya tienes el título de propiedad a tu nombre, a tu favor, ya compraste, ya pagaste, ya eres dueño legalmente del juicio que tarde o temprano se va a materializar en una propiedad.

Una vez que el banco te hace la cesión de derechos ante notario te conviertes en el titular de los derechos del juicio que tiene como garantía la propiedad. Con el paso del tiempo, esa cesión de derechos se va a convertir en una propiedad.

Además los precios de los inmuebles de venta tradicional hoy en día están por los cielos. No tendrás ganancias ni plusvalía en los próximos años.

Si ya encontraste a los expertos en remates, no busques más ya que puedes caer en engaños y perder tiempo y dinero.

La mayoría de los anuncios de Internet son de empresas fantasma. No caigas en sus engaños. Nosotros te asesoramos de manera profesional y transparente.

Invertir en remates hipotecarios es un negocio totalmente seguro siempre y cuando se revise el expediente jurídico a detalle por expertos en la materia.

No hay nada más seguro y que te genere más ganancias que la compra de remates directamente a bancos y recuperadoras.

El dinero no está en los tabiques sino en los títulos de propiedad.

¿Cómo se paga un inmueble de remate? PROCESO DE COMPRA:

1.    Acudir a una cita en nuestras oficinas para explicarte a detalle el proceso de compra y revisar nuestro inventario con más de 9 mil inmuebles en remate.

2.    Apartar el inmueble con $25,000.00 pesos para poder iniciar la investigación y revisión de los documentos, expediente jurídico y registro público de la propiedad. Nuestro despacho emitirá un dictamen jurídico con la viabilidad del asunto y un tiempo estimado de entrega.

3.    Firmar contrato de prestación de servicios profesionales ante notario público para contratar de manera oficial los servicios de la empresa.

4.    Pagar los honorarios jurídicos del despacho (servicios profesionales) ante notario público para poder continuar con el proceso jurídico hasta lograr la adjudicación de la garantía inmobiliaria.

5.    Firmar carta intensión de compra para ingresar al banco una propuesta formal de compra y negociar el precio de cesión. Prácticamente todos los precios son negociables.

6.    Una vez que el banco admita y autorice la compra, pagar el monto total aceptado por el banco para proceder a la firma de la cesión de derechos (entrega jurídica) ante fedatario público designado por el banco.

7.    Presentarse en la notaría en la fecha y hora acordada para firmar la escritura de cesión de derechos a favor del inversionista.

8.    Una vez que la cesión de derechos esté a tu favor, se firma un poder jurídico para que nosotros te representemos ante los juzgados, nos convertimos en tus abogados de cabecera y nos encargamos de terminar el juicio y hacer el desalojo.

Los precios de remate publicados incluyen todos los gastos jurídicos y honorarios del despacho hasta la total conclusión del juicio. Los precios pueden variar sin previo aviso. Servicios profesionales no incluyen IVA.

¿Cuánto tiempo después de que le pago al banco me hacen la cesión de derechos?
A más tardar 7 días hábiles después del pago total a la institución financiera en lo que el banco autoriza tu proyecto de cesión y te asignan fecha y hora de firma en notaría.

¿Qué diferencia hay entre un juicio especial hipotecario y un fideicomiso?
En un juicio especial hipotecario, existen dos partes, deudor y acreedor. Un banco le presta dinero a una persona (acreditado o deudor) para liquidez o comprar un inmueble y si el acreditado no paga, el banco lo demanda para cobrarse con el inmueble. Estos asuntos se resuelven ante los tribunales de justicia (juzgados) y consta de 10 etapas.

Un juicio especial hipotecario tarda mínimo año y medio en resolverse ya que el demandado se puede defender y amparar y alargar el proceso.

En los fideicomisos existen 3 partes, fideicomitente (deudor), fideicomisario (acreedor o banco) y fiduciario (administrador).
El fideicomitente o deudor ya tiene una propiedad la cual ofrece en garantía de pago transfiriendo todos sus derechos al fiduciario (renuncia a todos sus derechos y la propiedad deja de estar a su nombre).

Estos asuntos suelen resolverse en menos de año y medio gracias a que la intervención de los tribunales de justicia es mínima y a que el deudor tiene muy limitada su defensa legal. El proceso es más rápido y sencillo y solo tiene 5 etapas legales.

Si el pago no se realiza, se entregará la garantía al fideicomisario (banco o acreedor) quien cobrará mediante la venta y adjudicación de la propiedad en una subasta pública que se realiza ante fedatario (notario) público.


¿Qué me conviene comprar? ¿Remate bancario o un fideicomiso?
Derechos fiduciarios ya que se resuelven en menos tiempo que un hipotecario.

En un juicio especial hipotecario el demandado tiene derechos de apelación y amparo. Le dan muchas oportunidades de defensa legal al demandado y esto puede alargar el proceso.

Los fideicomisos se resuelven mucho más rápido ya que el demandado renuncia a la propiedad desde el inicio y podemos ejecutar el fideicomiso y adjudicarnos el inmueble en menos de año y medio de principio a fin y los intereses son mucho más altos que con los bancos.

¿Por qué mi amiga que se dedica a los bienes raíces dice que no compre remates?
La mayoría de los "asesores inmobiliarios" no son profesionales ni están certificados ante la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) y desconocen por completo el tema de los remates hipotecarios.

Creen que los remates inmobiliarios son compraventas cuando en realidad son cesiones de derechos litigiosos. No te pueden aconsejar en temas jurídicos.

Antes de pedir opinión, primero pregúntale si es EXPERTO para que no te hagan perder el tiempo ni oportunidades de inversión.

Mi recomendación: Adquirir inmuebles en etapa temprana del juicio para conseguir el mejor precio y las mejores ganancias. Sólo debes ser paciente. También le podemos hacer ofrecimientos económicos al demandado para que entregue el inmueble lo más pronto posible y de manera pacífica y evitar años de juicio.

¿Cómo me recomiendas invertir mi dinero?
Diversifica. No pongas todos los huevos en una sola canasta. Si tienes 9 millones no compres un inmueble de 9 millones. Mejor compra 3 inmuebles de 3 millones cada uno.

RESUMEN: Tú le compras una propiedad a un banco a través de nosotros y nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo y entregarte el inmueble desocupado, subsanado jurídicamente y listo para escriturar.

Los remates hipotecarios ofrecen excelentes oportunidades para hacer negocios muy rentables pero es indispensable contar con asesoría especializada. Muy pocos abogados realmente saben litigar estos casos.

NOSOTROS

CONSULTORES ESPECIALIZADOS EN REMATES HIPOTECARIOS S. DE R.L. DE C.V. es una empresa con más de 9 años de experiencia litigando y comercializando cartera hipotecaria en México.

Trabajamos para 9 instituciones financieras (bancos, recuperadoras y financieras).

Nuestros servicios profesionales incluyen el análisis del expediente legal y registro público de la propiedad.

En CERH nuestro principal objetivo es lograr la recuperación y adjudicación del bien inmueble en el menor tiempo posible, sin riesgos, garantizar y proteger la inversión de nuestros inversionistas mediante una asesoría profesional y transparente.

Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.

Tenemos más de 9 mil inmuebles en remate. Solicita una cita en nuestras oficinas para explicarte a detalle los diferentes modelos de inversión que tenemos para ti.

Las grandes mentes aprovechan las grandes oportunidades.

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